小区里老张那栋楼上周要是出了啥事，物业直接打电话来，不是叫救火队员，是呼叫了个“保姆”。

这话听着怪，但实际上就是个事儿。目前大伙儿最怕的就是哪位家邻居串门要么家里出状况，物业要是没这身功夫，那费事可大了去了。 咱们得先看看物业到底得啥本事。最基础的要算持有了正规营业执照，还得是那个《物业服务企业资质核准证书》。

这玩意儿目前别看改得了得，但绝不是摆设。得是住建局发的，并且得是二级要么三级资质，你们听说门槛高不是没道理的，毕竟光有人头不中，还得有得下手的法律底气。

要是拿个复印件应付检查，下次要是真遇到火灾要么漏水，你作为小区管理者，这锅你可别背。 光有证不够，光有个牌子也不够。你得有一支能打仗的队伍。

这队伍里得有保安、保洁、绿化、水电维修，就连还得会弄点维修业户证持有的人去搞这些基础活儿。老小区的门锁坏了，物业得会修；小区里下水道堵了，得有个专业工队直接上门，别等大家都堵了才想起来找人。并且这个团队得正规，得是跟正规企业搭伙过的，别指望找几个熟人要么散兵游勇，一旦出事，责任界定不清，哪位负责哪位倒霉。 还得有个好东西能放那儿。咱们常说“门前三包”，绿化、卫生、秩序，这玩意儿可不是哪位都能干好的。绿化得能时常修剪，不然看着光秃秃的像个大光杆；卫生得时常打扫，不然垃圾遍地，苍蝇蚊子绕着飞；秩序得有人盯着，不然哪位家孩子在外面打滚，要么哪位半夜赖着不走，都得你往心里去。

这三样要是搞砸了，投诉电话挺快就爆满，邻居们怕是连就寝都睡不好。 还有一个硬性指标是咱们常说的“三级网络”。

这可不是随意找个兼职的，务必是跟大型连锁要么正规企业搭伙过的。得有三级网点，也就是起码要有三级以上的服务网点。三级网点里得有三级以上的小区经理，得有二级以上的公司经理，还有二级以上的总经理。级别摆在那儿，心里的压力就得正式起来。

这不只是是给公司盖章，这代表了你的团队有你们能扛下来的后台赞成。

要是只有个三级，那根本就是挂个名，关键时刻没人敢信你。 自然，光有这些硬指标还不够，还得有个“软”功夫，那就是“契约精神”。目前大家都讲究合同，物业和业主都得签那个服务合同，写得清清楚楚：你承诺啥，你赔不起啥，出了难题哪位兜底。

这不只是是签个字，是在立规矩。

要是合同里写得模棱两可，到时候真出了事，说出去你脸面往哪搁？ 再说说那个“三级网络”里的三级小区经理。

这活儿可不是小事件，你要不是个有威信的人，光凭一张嘴是干不了活的。你得懂行，知道如何跟老住户打交道，别把那些有意见的业主当傻子糊弄。你得知道如何协调，比如两户人家出于东西弄坏了，你想让他们都走开，要么是让哪位负责，你得有办法平衡。

要是连这点都搞不定，那如何当经理？人家都是干这行十几年的人，你要是连这点耐心都没有，赶明儿如何收服务费？ 最终还得提一提那个“服务合同”。

这玩意儿跟一般生意合同不一样，它不仅规定得明明白白，还得有那个“承诺函”要么“责任书”。

这玩意儿是要提交给相关机构审核备案的。你得承诺了能做啥，比如承诺定期打扫、承诺绿化养护、承诺秩序维护，你要是做不到，就得承担相应的法律责任。

这不只是是为了应付检查，这是你自己给自己设的坎儿，也是给你自己一个交代。 大量人认定物业就是保安加保洁，哪位懂，那才是大错特错。目前的物业，还得是那种“全能型”的。你得懂法律，能处理纠纷；你得懂管理，能协调各种关系；你得懂技术，能修修电器、通下水；你得懂人情世故，能跟邻居处得来。

这就像是要当个“全能管家”，既要管事儿，又要管人心。 咱们看看隔壁社区是如何干的。老刘物业的那个项目经理，平时就盯着那个小区经理。

那个小区经理那么几个保安，平时看着就挺闲，但一旦有事儿，立马就能把人派上来。

比如最近那个楼底下漏水，物业不是在那儿喊口号，而是直接联系了专业防水公司，三天就修好了，还给业主发了个详细的维修记录单。

这活儿干得漂亮，主要缘由是他们那三级网络的三级小区经理和二级以上的公司经理，平时就有经验，知道如何跟客户沟通，如何出故障能麻利处理。 再比如那个绿化修剪。到了换季的时候，大量小区的树都长得乱七八糟，物业经理二话不说，直接雇佣了几个专业的修剪工，三天就把树修剪得郁郁葱葱，还顺便把路两边的杂草清理了。

这背后是三级小区经理的统筹和二级以上经理的技术把关，不是随意找个工人就能干好的。 故此说，物业要是连个三级网络都没有，连三级小区经理都没招，那它就是个空架子，那业主花在上面的钱，打水漂就完了。你要是连这个都做不到，那真是没得谈了。目前大伙儿都讲究实惠，要是物业连个承诺都做不到，那连个合同都不签，你还能指望它好吗？ 最终得说句实在话，目前的物业行业，竞争确实挺激烈。光有资质和合同是好办的，能把服务做细、做活、做暖是真不好办。大量物业为了抢客户，把话说得忒满，实际上根本做不到，最终就是被投诉、被整改、被退场。

故此别光想着卷速度，要想办法把服务做到客户心里去。你得真正像个管家一样，不光管门、管锁、管灯，还得管家里人的心情，管邻居的口碑。

只有做到这点，你的公司才能活得长久，你的队伍才能稳得住。